空き家に係る譲渡所得の特別控除について
相続後の空き家の売却で、3,000万円の控除が使える場合がある事ご存じですか？
近年全国的に増えてきている「空き家」。ご両親が亡くなって相続したものの建物としての価値はなく、更地にするには費用がかかる…ということで仕方なく「空き家」の状態で手付かずになっている物件も多く見られます。
そこで、空き家相続をされる方、された方に朗報です！
一定の条件はありますが空き家対策として被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例で譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
相続で得た空き家の3000万円控除の適用要件
相続で得た空き家を譲渡する際には、売却する家屋が以下の要件を満たしていれば、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を受けることができます。ただ、下記の要件を満たすためには古い家を耐震補強工事をするか、または家屋を取り壊すか、どちらかを選択する必要があります。
【家屋の要件】
- 1.相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
- 2.昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 3.現行の耐震基準(新耐震基準)を満たしているもの
- 4.区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
- 5.相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
- 6.相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
残念ながら、昭和56年以前に建てられた建物で、現在の耐震基準を満たす建物はありませんね。
そこで…要件を満たすためには、二者択一になります。
家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合にも、下記の要件を満たす必要がありますのでご注意ください。
【取り壊して売却する場合の要件】
- 1.取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
- 2.土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
家屋の要件としては、
● 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
● 現行の耐震基準（新耐震基準）を満たしていること
●区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
がポイントになります。
残念ながら、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の3000万円控除はマンションには利用でません。
なぜなら、マンションは常に管理会社によって管理されており修繕・補修をされており構造的にも倒壊の危険が少ないという理由からだそうです。
老人ホームに入っていたから要件には満たないの？
うちは、老人ホームに入っていたから、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の3000万円控除の適用要件には満たないの？と心配される方もご安心ください。ちゃんと特例があります。
被相続人が老人ホーム等に入所していた場合
前述の「家屋の要件」に下記の内容がありました。
【家屋の要件】
1.相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
しかし、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は特例があります。
【特例】
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例では、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった家屋であっても、下記の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、被相続人居住用家屋として特例の対象になります。
1.相続の開始の直前において被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、老人ホーム等の施設に入居していた場合であること。
2.被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用・貸付の用または被相続人以外の居住の用に供されていないこと
ただし、適用期限がありますのでお気を付けください。
適用期限は、平成28年（2016年）4月1日から令和5年（2023年）12月31日までの間で、かつ、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。
詳しくは、下記の国税庁のホームページに掲載されています。